La fiscalité des SCPI pour les nouveaux investisseurs

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de leur stratégie d'investissement et de leur secteur d'activité. Voici les principaux types de SCPI :

  1. Les SCPI de rendement : elles ont pour objectif d'acquérir des immeubles locatifs en vue de les louer. Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes

  2. Les SCPI fiscales : elles ont pour objectif de permettre à leurs investisseurs de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, tels que la loi Pinel ou la loi Malraux. Elles investissent donc dans des programmes immobiliers répondant aux critères de ces dispositifs fiscaux

  3. Les SCPI de valorisation : elles ont pour objectif de réaliser des plus-values à la revente des immeubles acquis. Elles peuvent donc acquérir des immeubles en vue de les rénover, les restructurer ou les revendre

  4. Les SCPI thématiques : elles ont pour objectif d'investir dans des secteurs d'activité spécifiques, tels que les bureaux, les commerces, l'industrie, la santé, les résidences étudiantes, etc

  5. Les SCPI européennes : elles ont pour objectif d'investir dans des pays de l'Union Européenne pour diversifier le risque locatif et bénéficier d'une potentielle croissance économique

Chacun de ces types de SCPI présente des avantages et des inconvénients en fonction de la situation personnelle de chaque investisseur. Il est donc important de bien se renseigner sur les différents types de SCPI avant de prendre une décision d'investissement.


Les SCPI Pinel

Les SCPI Pinel sont des SCPI fiscales qui permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location de leur bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans. Ces SCPI investissent dans des programmes immobiliers neufs répondant aux critères du dispositif Pinel, tels que des immeubles situés dans des zones géographiques définies et respectant des normes de performance énergétique.


Un exemple de SCPI Pinel est la SCPI "Interpierre France", gérée par la société de gestion Paref Gestion. Cette SCPI a été lancée en 2017 et a pour objectif d'investir dans des actifs immobiliers répondant aux critères du dispositif Pinel. Elle a acquis des immeubles de bureaux, de commerces et de logements neufs situés en zones géographiques éligibles au dispositif Pinel, tels que l'Ile-de-France, la région lyonnaise ou encore la Côte d'Azur. Les investisseurs de la SCPI "Interpierre France" peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du montant investi, répartie sur une période de 12 ans. Les dividendes perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu comme des revenus fonciers. Il est important de noter que les SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel, sont des produits d'investissement complexes qui présentent des risques. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour évaluer leur pertinence en fonction de sa situation personnelle et de son profil d'investisseur.

Quelles sont les étapes de la création d'une SCPI ?

La création d'une SCPI est un processus complexe qui nécessite plusieurs étapes. Voici les principales étapes de la création d'une SCPI, inscrite dans le Code Général des Impôts :

  • la première étape consiste à créer une société de gestion qui sera en charge de gérer la SCPI. La société de gestion doit être agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF)
  • La constitution du capital social : la SCPI doit disposer d'un capital social minimum de 5 millions d'euros. Ce capital peut être constitué par souscription de parts par des investisseurs, ou par apport de biens immobiliers
  • La rédaction du règlement de la SCPI : le règlement est un document qui définit les règles de fonctionnement de la société, notamment en ce qui concerne les modalités de souscription et de rachat des parts, la répartition des dividendes, les règles de gouvernance, etc.
  • L'agrément par l'AMF : avant de pouvoir commercialiser ses parts, la SCPI doit obtenir l'agrément de l'AMF. Cette procédure comprend notamment un examen du règlement de la SCPI, de la qualité des actifs immobiliers acquis et de la solidité financière de la société de gestion
  • La commercialisation des parts : une fois l'agrément obtenu, la SCPI peut commencer à commercialiser ses parts auprès des investisseurs.
  • La gestion de la société : une fois créée, la société de gestion, qui a pour mission d'acquérir et de gérer les actifs immobiliers de la SCPI, de verser les dividendes aux investisseurs, et d'assurer la gestion administrative et financière de la SCPI

Il est important de noter que créer une SCPI est un processus complexe qui nécessite des compétences juridiques, financières et immobilières. Il est donc conseillé de se faire accompagner par des professionnels pour réussir sa création.

Est-ce que je peux défiscaliser avec les SCPI ?

Oui, il est possible de défiscaliser avec les SCPI, notamment en investissant dans des SCPI fiscales. Les SCPI fiscales sont des SCPI qui investissent dans des programmes immobiliers répondant à des dispositifs fiscaux avantageux, tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location de leur bien immobilier pendant une durée minimale de plusieurs années.


Par exemple, en investissant dans une SCPI Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du montant investi, répartie sur une période de 12 ans. Cette réduction d'impôt dépend de la durée de l'engagement de location, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans, ainsi que de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. De même, en investissant dans une SCPI Malraux, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 30% du montant investi, répartie sur une période de 4 ans. Cette réduction d'impôt dépend de la nature des travaux de rénovation effectués sur les immeubles acquis. Il est important de noter que les SCPI fiscales sont des produits d'investissement complexes qui présentent des risques. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour évaluer leur pertinence en fonction de sa situation personnelle et de son profil d'investisseur.

Comment calculer les revenus que l'on touche grâce à la SCPI ?

Le calcul des revenus que vous touchez grâce à une SCPI dépend de plusieurs facteurs, tels que le nombre de parts que vous détenez, le prix d'acquisition de ces parts, le taux de distribution des dividendes et le régime fiscal de la SCPI. Il faut également tenir compte de certains indicateurs avec le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) qui est la division du dividende brut par le prix moyen d'acquisition d'une part au 1er janvier de l'année. Vous pouvez aussi avoir recours au TRI (Taux de rentabilité interne) qui calcule les revenus sur la base de l'historique disponible. Plus généralement, pour calculer les revenus que vous touchez grâce à une SCPI, voici les étapes à suivre :

  • Multipliez le nombre de parts que vous détenez par le prix d'acquisition pour obtenir votre investissement total dans la SCPI
  • Multipliez le montant total de votre investissement par le taux de distribution des dividendes de la SCPI pour obtenir le montant annuel des dividendes que vous percevrez
  • En fonction du régime fiscal de la SCPI et de votre situation personnelle, appliquez les taux d'imposition et les prélèvements sociaux correspondants pour obtenir le montant net des dividendes que vous percevrez

Il est important de noter que le taux de distribution des dividendes peut varier en fonction des performances de la SCPI et des décisions prises par la société de gestion en matière de distribution des revenus. De même, le régime fiscal de la SCPI peut varier en fonction de sa stratégie d'investissement et de la nature des revenus perçus.